Es la etiqueta de moda en la Unión Europea. El “PPP”, el partenariado público-privado, el establecimiento de alianzas y complementariedad de fines y recursos entre las iniciativas pública y privada en todos los ámbitos de la economía y la sociedad.
Me han propuesto, mediante AVS, la Asociación española de promotores públicos de Vivienda y Suelo, participar en una serie de conferencias en el marco del SIMA 08, el salón inmobiliario de Madrid que se celebrará este año entre el 8 y el 12 de abril, , precisamente explicando la experiencia en proyectos de cooperación pública-privada de mi empresa, ORUBIDE, S.A., participada al 50% por el Gobierno Vasco (a través de su promotora pública de vivienda VISESA) y las Cajas de Ahorros vascas (BBK, KUTXA y VITAL) y Caja Laboral.
Y me he puesto a reflexionar sobre esta cuestión (el partenariado público-privado y sus aplicaciones en el urbanismo vasco), como acostumbro, escribiendo, para ordenar las ideas y entresacar lo que se me ocurre que puede ser más interesante para la audiencia de esas conferencias. Este texto es, por tanto, un conjunto de reflexiones en voz alta (o en voz baja, pero en voz baja mecanografiada y puesta en común, si preferís). Y de esta manera, avanzando mis ideas y dejándolas aquí por escrito, intento involucrar a tod@ aquél/la que quiera aportar su opinión al respecto para mejorar esa comunicación, enriquecerla con las ideas o sugerencias de quien quiera participar. Ya sabéis:si tenéis algo que aportar, sugerir, criticar, discutir,… será muy bien recibido.
Ya de entrada es evidente que nuestra propia configuración mercantil (la de ORUBIDE: 50% de participación gubernamental y 50% de entidades financieras) constituye un claro ejercicio de cooperación entre los fines y recursos públicos y privados. Los entes instrumentales al uso, las sociedades mercantiles que los gobiernos (europeo, estatales, autonómicos, forales o municipales) utilizan para cumplir mejor sus fines aplicando mecanismos eficientes de gestión, suelen ser participadas al 100% por entidades públicas. La nuestra, ORUBIDE, no. Su capital, su consejo de administración, es mixto, híbrido, compartido. Y ya desde este inicio, desde la concepción de la sociedad, parte de algo que tiene mucho que ver con el PPP: se pueden conseguir los fines públicos, el interés general y lo que es propio de la administración (en el caso de ORUBIDE, la producción de suelo urbanizado para vivienda, especialmente de vivienda protegida, y la dinamización del mercado de suelo residencial), compatibilizándolos con objetivos más propios de entidades no-públicas (aunque las cajas, como corporaciones semipúblicas, tampoco se puede decir que respondan al prototipo de capital privado), como puede ser la obtención de una rentabilidad por el capital depositado, aunque esta rentabilidad, ese retorno de las inversiones, esté limitado o tasado. En nuestro caso, la aportación de las Cajas de Ahorros en el capital de ORUBIDE no sólo es de músculo financiero –que también, es obvio- sino que su participación en las decisiones estratégicas de la empresa es muy valiosa para nosotros. El punto de vista de unas entidades financieras que también tienen un contenido social es complementario y muchas veces muy enriquecedor para cumplir nuestros objetivos.
Esto enlaza con otro concepto muy europeo: el “profit-limited”, las compañías que siendo privadas, corporaciones de interés particular, cumplen determinadas funciones sociales además de perseguir un rendimiento limitado en sus inversiones. Las cajas de ahorros, algunas fundaciones, patronatos, sindicatos o gremios, asociaciones patronales, colegios profesionales o agrupaciones de interés diverso… pero también determinadas empresas cooperativas –como las experiencias que conocimos en una reciente visita a Suecia- pueden encajar en ese mundo híbrido de la economía social (válgame eloximorón: “economía”, si consideramos la economía que nos rodea, capitalista e incluso con fuertes tendencias desreguladoras y neoliberales, se lleva mal con el concepto “social”, de justicia equidistributiva de la riqueza para asegurar el bienestar del conjunto de la población).
Este invento del PPP parte de un doble reconocimiento. Por un lado, que es razonable que los inversores privados obtengan un rendimiento por su inversión, aunque sea tasado o limitado. Esto, aunque lo parezca, no es evidente u obvio para cualquiera, por mucho que la economía capitalista nos lo haya inculcado a sangre y fuego desde hace siglos; y menos para los derroteros que desde la Unión Europea hasta el último ayuntamiento están imprimiendo a nuestras economías. Pero aceptemos, como mal menor para los comunistas o como paradigma para socialdemócratas liberales, que no es contradictorio remunerar de manera tasada el esfuerzo inversor de manos privadas. A los protestantes creo que esta aceptación les resulta más fácil, más evidente culturalmente, que a las sociedades de raíz católica. Pero ese sería otro discurso… Por otro lado, es necesario que la eufemística y falsamente llamada “sociedad civil” (el mundo de la empresa, el capital, el poder económico, la banca,…) reconozca a la administración, al poder democráticamente elegido, la función de velar por los intereses comunes, de prevalecer en la aplicación de reglas de juego, más o menos intervencionistas, que defiendan a los débiles de los abusos de los fuertes. Que el poder económico reconozca que el poder político marca las reglas de prevalencia o jerarquía de intereses públicos y privados.
Con esta mutua aceptación de los fines propios a cada naturaleza de los “socios” del PPP, tenemos ya sentadas las bases para una eficiente aplicación de los recursos de cada parte. Ya somos socialdemócratas.
El urbanismo, por definición, es la creación de ciudad. El marco de juego está definido por una fuerte componente pública.El urbanismo es una función social. Debe responder primeramente a los intereses generales, compatibilizar los usos distintos que son necesarios para el buen desarrollo de las actividades humanas, y no atender de manera prioritaria y mucho menos exclusiva a los intereses particulares –aunque sí debe conciliarlos, poner orden y priorizar los diversos intereses de todos los agentes que participan de la ciudad-.
En este marco, los agentes privados no están excluidos. El negocio, sobre todo si es un negocio tasado, limitado, modulado, es compatible con la generación de ciudad, siempre que esté supeditado al bien común. Y así es como nos embarcamos en proyectos urbanísticos, con el fin principal bien claro –hacer ciudad y proporcionar espacios para la actividad ciudadana (espacios para habitar, espacios para disfrutar el ocio, para trabajar, para estudiar,…) -, pero asumiendo que en la alianza con otros agentes distintos de las administraciones cooperarán con este objetivo principal, pero tendrán a su vez un objetivo lucrativo evidente. Si conseguimos tasar, fijar de manera proporcionada y justa ese lucro, el PPP tiene el éxito garantizado, porque corresponderán a cada aliado –el público y el privado- los beneficios que cada uno persigue: los públicos, el bienestar del conjunto de la ciudad –nueva y existente-, y los privados, un lucro razonable, limitado, tasado, que recompense proporcionalmente su aportación de valor, de capital –financiero y humano, dinerario y de gestión- al proyecto.
Así hemos acometido varios proyectos en Euskadi en los cortos cinco años de vida que tiene ORUBIDE. Empezamos enBolueta, en Bilbao, donde aprovechamos la circunstancia de que una promotora de viviendas privada, VALLEHERMOSO,tenía opciones de compra sobre un suelo industrial, degradado y en crisis, al borde del Nervión, para conveniar con ellos una actuación conjunta en la que, desde el primer momento, se acordase con el Ayuntamiento la elevación desde el 20% (mínimo legal) de vivienda protegida hasta el 50%, que después hemos conseguido aumentar hasta el 62% del total de 1.100 viviendas gracias a la aportación de los suelos provenientes de cesión y patrimoniales del municipio. En este acuerdo se adelantó al momento de la adquisición del suelo la reparcelación, de manera que se acordó que la parte pública de la que nos hacíamos cargo en ORUBIDE se quedara con las parcelas para vivienda protegida por el 20% del coste del suelo y las cargas de urbanización, y el restante 80% lo sufragara el socio privado para materializar en parcela residencial la parte de vivienda libre. En esta operación, además de regenerar urbanísticamente una zona degradada de Bilbao, la recuperación de un tramo importante de la ría y la descontaminación del suelo, se garantizó la continuidad del empleo de las empresas existentes en la zona, y se adoptaron criterios de sostenibilidad y eficiencia energética innovadores, como la instalación de un sistema de District Heating (calefacción y producción de agua caliente centralizada “de barrio” con cogeneración energética).
El ejemplo de Bolueta como colaboración público-privada en la gestión urbanística, consiguiendo objetivos sociales tan importantes como triplicar la cuota mínima legal de vivienda protegida, nos animó a aplicar este sistema en otros ámbitos de intervención como Aieri, un suelo clasificado desde hace años como urbano en Ondarroa, apto para la construcción de casi 500 viviendas, donde la adquisición de suelo la iniciamos en 2004 de manera conjunta y consensuada con LARRAIN, promotora del grupo MOYÚA, comprando suelos al 50% en proindiviso con el compromiso de reparcelar, de la misma manera, desde el instante inicial, quedándose cada parte pública o privada con las edificabilidades protegidas o libres, respectivamente de las que les correspondan finalmente en la reparcelación, y acordando una fórmula de reparto de los costes de adquisición de suelo y cargas urbanísticas proporcional al margen de cada producto inmobiliario. Aunque corresponde al Plan Especial de Ordenación Urbana fijar esta cuota, el ayuntamiento de Ondarroa está manejando para el ámbito unos porcentajes de vivienda protegida mucho más altos que los legalmente exigibles.
Un último ejemplo de esta colaboración entre agentes públicos y privados puede ser nuestra actuación en el ámbito deZorrozaurre, en Bilbao. En este caso en ORUBIDE asesoramos y gestionamos la compra de suelos propiedad de la Autoridad Portuaria de Bilbao, que, obsoletos y sin futuro en sus usos anteriores al trasladar sus actividades, quedarían vacantes. La fórmula en este caso se centró en la participación de VISESA y el Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco en laComisión Gestora que, desde el primer momento, y liderada por el Ayuntamiento, agrupó a propietarios de suelo públicos y privados, en una proporción casi paritaria, que acordaron también elevar –gracias al impulso del interés público que asumieron Ayuntamiento y Gobierno Vasco, a través de sus sociedades participadas- hasta el 50% el porcentaje de vivienda protegida. En este gran proyecto, de casi 6.000 viviendas en el corazón de Bilbao, en una península que se convertirá en isla conformada por un Master Plan redactado por el equipo de Zaha Hadid, premio Pritzker de arquitectura, contiene un ambicioso programa de regeneración urbana que no se limita a dotar de vivienda protegida y libre a un área como la comarca del Gran Bilbao, muy necesitada de este uso, sino que incluye la instalación y reubicación de actividades económicas en su seno, generadoras de empleo dentro de la ciudad y atractoras de actividades de alto valor añadido. El suelo actual, con sus usos obsoletos industriales y portuarios, acoge 116 empresas en un suelo muy valioso estratégicamente para la ciudad que habrá que descontaminar y dotar de infraestructuras modernas y eficientes.
En estos tres ejemplos hemos perseguido el interés público en operaciones que, a priori, podrían haber sido especulativas o simples negocios inmobiliarios, pero involucrando a socios privados en su gestión, no expulsando a la iniciativa privada, sino integrandola. Nuestros socios privados tienen la expectativa de una remuneración limitada, pero con alto grado de garantía, y con el plus de seguridad de sus inversiones que supone cooperar con las administraciones involucradas en materia de urbanismo (ayuntamientos) y vivienda (Gobierno Vasco). El interés público en cada operación viene dado no sólo en virtud de la oportunidad de la transformación urbanística de los ámbitos de actuación, en zonas degradadas o vacantes o sin uso actual, sino –muy fundamentalmente- por la elevación de los estándares de vivienda protegida por encima de los mínimos legales exigibles, ya ambiciosos en Euskadi (el 75% en suelo urbanizable y el 40% en urbano, actualmente; anteriormente a la Ley del Suelo de 2.006, el 65% en urbanizable y el 20% en suelo urbano), y la implantación de sistemas innovadores en materia de sostenibilidad y servicios urbanos eficientes.
El libro que os recomiendo (es brillante) nos regala una espectacular cantidad de datos muy claros de gran repercusión económica: en el caso de CHICAGO, ha ido devorando su ciudad con sus propias obras, despistando a los ciudadanos con la imagen del prestigio, potencia de las mismas y progreso económico, como vulgar señuelo para alejarla del beneficio especulativo que comporta para su creador, y con objeto de hacer soportable la ruptura de todos los principios higienistas del XIX de la luz y el aire de la ciudad. Los edificios que se hicieron en los años 10 y 20 con el ánimo exclusivo de sacar las máximas rentas de la localización a costa de la ciudad, y de poner en marcha las nuevas tecnologÃas de los ascensores y la construcción, han sido demolidos por “bajitos†en comparación con los modernos. Eso sÃ, recuperando malamente sus ruinas en las demoliciones de los años 60, 70 y 80, para colocar fragmentos de puertas, rejas y cerámicas rotas de los años 20 y 30 en el Museo del Art Institut of Chicago, como restos arqueológicos ahora valorados, pero irremisiblemente perdidos por la voracidad especuladora.
Para hacerse una idea, la edificabilidad normal del área del Loop de Chicago es de una FAR (floor area ratio) de 16 m2t/m2s, a cambio de pequeñas “bargains” para ajustar “some pay-back to the city” con alguna decoración de la plaza que deja con el retranqueo en planta, una escultura, una salida del subway a su interior, etc., todo dentro de su propias “premises” o esfera de intereses, sin equilibrar los costes sociales con los beneficios netos obtenidos, quedando todo ello en un difuso beneficio social no reglado, relativo para la ciudad… ¡Y pensar que la operación especulativa de las torres del Real Madrid ha sido generar 1,7 m2t/m2s en toda su parcela!. Los “set-backs” en planta para una plaza mantienen el dominio en propiedad privada con servidumbres públicas nada más, porque debajo tiene sus numerosos parkings. La comparativa con MANHATTAN que ofrece el libro es muy interesante: antes de 1890 no habÃa lÃmites de edificabilidad. De 1910 a 1920 se impusieron en Chicago alturas lÃmite de 130 pies (45 m) el 25% de ocupación, mientras que NYC seguÃa sin lÃmites, pero con obligatoriedad de retranqueos a las calles. De 1923 a 1961 se subió en Chicago el lÃmite de altura a 260 pies (90 m) y 1961 a 1999 se fijan unas FAR de 12 a 16 veces la planta solar….